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居民管理-目的是探索城市老旧小区改造的新模式-温州百晓讲新闻

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加加食品拟被处罚

或許某一天,小區改造的選擇題也會交到你手中。

有朋友疑惑,各地需要「加快推進」的工作有很多,老舊小區改造究竟有多重要?

被改造的小區作為城市最小的社會單元,亦需如此。

截至去年12月,試點城市共改造老舊小區106個,惠及5.9萬戶居民。

以上海(樓盤)為例。據統計,在這座電梯總量連續多年位居全球第一的城市,現有老舊樓房5萬余幢,且大多都沒有安裝電梯。而此前的一項問卷調查結果表明,在受訪的1053位上海老年人中,有89.3%表示願意安裝電梯。

而在李躍飛看來,目前的問題也主要集中在建設和管理兩個方面。這位中國建築(601668,股吧)設計研究院有限公司總圖市政院總工程師,上個月剛剛參与了由住建部組織開展的城鎮老舊小區改造調研活動。

還有管理的問題。所謂「三分建設七分管理」,仇保興說,如果不對管理加以重視,改造過的硬件過一段時間也會失效。

多位專家指出,老舊小區改造之所以難推進,部分甚至演化為公共糾紛,最大的阻力就在於「眾口難調」,在於多個利益主體之間的博弈。

上周,城叔參加了一場城市規劃界的頂級學術會議,和專業人士聊了聊,想把前期試點中發現的問題分享給大家。

2017年底,住建部選擇在15個城市進行試點,目的是探索城市老舊小區改造的新模式,為全面推進提供可複製、可推廣的經驗。

用北京大學景觀設計研究院院長俞孔堅的話說,「小決策是一切問題的根源,出路在哪兒?就是系統綜合。」

出路在哪兒?難題不小,如何化解?仇保興認為,關鍵在於整體設計先行,比如,用數字化技術把規劃圖紙變得更加形象直觀,讓老舊小區居民的需求能夠通過「點菜」的方式得到滿足。

在具體技術層面,則可以將老舊小區改造的內容歸類為「必備項」和「拓展項」,前者主要包括管網改造、適老化改造、立體停車場、垃圾分類處理等,後者則涉及社區綠化、對外通道、海綿社區改造等。

可以看到的是,自被寫入今年的政府工作報告以來,這項工作的重要性不斷被強化:

每日經濟新聞(博客,微博)記者 余蕊均 實習記者 程曉玲 每日經濟新聞編輯 楊歡

從數量上看,它涉及全國17萬個小區、上億居民,真·量大面廣;根據機構預測,它又是一個想象空間在2萬億以上的藍海市場。用住房和城鄉建設部副部長黃艷的話說,老舊小區改造「既保民生,又穩投資,同時拉內需,一舉多得。」

「加裝一部電梯一般總費用60~70萬,這還不包括後期的運維費用,照此估算,一個家庭少則7-8萬,多得更多。」「部分加裝電梯成功的小區,一年下來,電費、維護保養等費用超過1萬,如果前期討論沒涉及後期費用支出,加裝使用一段時間后還會出現新的矛盾。」今年上海市「兩會」期間,有多位人大代表提到這一問題。

不過,從長遠來看,在技術落地之前,還需先解決一個理念問題——我們的城市是一個複雜的巨系統,需要整體性思維。

「現在老舊小區居民往往沒有付費購買服務的習慣,居民原來不交物業費,等實施改造后,雖然改造效果挺好,但需要居民繳納物業費,這就需要一個思想認識轉變的過程。」黃艷表示。

試點暴露問題一部電梯尚且如此,若要全面更新小區里的公共設施,難度係數可想而知。

6月19日,國務院召開常務會議,部署推進城鎮老舊小區改造相關工作。

儘管官方不斷強調,這是為空巢、失能、失獨老人打造便利生活環境的體現,是「適老化」改造——甚至不光老年人,年輕人每天下班爬六層也是挺困難的。但真要給小區「裝」上電梯,卻並不容易。

也因此,各地政府也在想辦法解決資金上的問題。

·在9月1日起正式實施的《成都住房公積金提取管理辦法》中,新增了「既有住宅增設電梯」提取項……

目前,除明確給予電梯補貼外,廣州(樓盤)、成都等地支持提取公積金,北京(樓盤)、南京(樓盤)等地通過引入社會資本,將業主自籌自建改為了付費使用的租賃模式,希望滿足不同樓層居民對於電梯的多元化需求。

事實上,黃艷不久前也公開談到了老舊小區改造中的三件難事,包括地方統籌協調推動,改造后建立小區的後續管理機制以及資金籌措的問題。

仇保興建議,各地可以通過專業軟件或專家考評等途徑推行城市「最佳小區」和「最差小區」評選活動,來提高小區居民的改造積極性和參与性,「讓最需要改造的小區『冒』出來」。

圖片來源:攝圖網最近,部分城市的公積金又多了一條「提現」渠道。

裝電梯,不容易老舊小區指的是建造時間比較長,市政配套設施老化,公共服務缺項等問題比較突出的居住小區。在目前關於老舊小區改造的報道中,「電梯」無疑是一個焦點。

仇保興還說,有的建築學院士,連自家小區要改造也毫不知情,因為沒人通知他參与家園改造,被有關部門「定了」。

據住建部統計,2018年,全國老舊小區加裝電梯已完成了1萬多部,有4000多部在施工,有7000多部正在辦理前期手續的,用黃艷的話說,「這項工作正在全方位推開。」

7月31日,國常會再次提出,鼓勵把社區醫療、養老、家政等生活設施納入老舊小區改造範圍,給予財稅支持,打造便民消費圈。

另一方面,截至今年4月,上海已有429幢房屋通過居民意見徵詢完成加裝電梯計劃立項,但完工投入運行的僅137台,正在施工的有73台。這一數字,在全市5萬余幢老舊樓房面前,無異於杯水車薪。

廣州、韶關(樓盤)、柳州(樓盤)、秦皇島(樓盤)、張家口(樓盤)、許昌(樓盤)、廈門、宜昌(樓盤)、長沙(樓盤)、淄博(樓盤)、呼和浩特(樓盤)、瀋陽、鞍山(樓盤)、攀枝花(樓盤)、寧波

重單項改造,卻整體設計重長官意志,缺百姓參与重部門延伸,缺「公共中心」重「穿靴戴帽」,缺基本需求重硬件改造,缺軟件管理以單項改造為例。今天說門窗改造,過段時間說地下管道要修一修,一天到晚不同的部門有不同的改造方案,結果搞得大家無所適從,缺的就是改造前的整體規劃設計。

不過,改造複雜又具體,如何真正提升小區品質讓居民滿意,還有許多值得思考和改進的地方。

目前,包括16座萬億城市在內的全國多個城市均已出台和「增設電梯」有關的政策意見。而公積金政策的陸續更新,則被認為意在調動居民積極性,吸引更多人參與,加快推進老舊小區改造。

·同一天,提請市級人大常委會審議的《廈門(樓盤)經濟特區電梯安全管理條例(草案)》提出,業主可以按照有關規定提取住房公積金,用於支付電梯的更新、改造、修理;

在他看來,如果能把電梯和停車位結合起來整體考慮,「比如給一層免費的停車位」,有望破解加裝電梯的難題。

一套合格的城市規劃體系,並不是追求最大規模、或是完全理想的狀態,但一定是綜合考量城市裡每一個個體的利益后,得出的「平衡之解」。

需要指出的是,城市作為一個有機體,始終存在新生與衰亡、保留與淘汰、保護與發展的雙重挑戰。按照黃艷的說法,今後,城市建設管理的重點更多地會落在存量上,即城市的更新、完善、保護。

而要做到這一點,首先應該找准「對象」。

走訪多地之後,他的切身感受是——暴露的問題「觸目驚心」、各地存在的差距「從未見過」。

需求不同,用更現實的話說,還是「錢」的問題。

但同時,也「試」出了不少問題。國務院參事、中國城市科學研究會理事長仇保興總結了五個方面:

「比如六層的樓房,可能三層以上都願意加裝,樓層越高的居民意願越強烈。但是對於一層或者二層,因為需求不迫切,而且覺得佔用了公共空間,對其利益可能有或多或少的損害。」黃艷表示。

對於管理,黃艷直言,老舊小區很多建成都20多年了,這些小區大多缺乏物業管理。同時,即使實施了改造,沒有一個長期維護和運營管理的機制,改造后的效果也難以長期保持。

如仇保興所言,老舊小區改造這一新的萬億級投資領域,將使綠色建築發展大有作為,並由此催生眾多的新產業,但更重要的是,「以人民為中心來提升城市的居住質量和投資環境。」

·8月28日,銀川(樓盤)住房公積金管理中心發佈新政稱,居民可提取公積金用於既有建築加裝電梯;

為何如此艱難?一個關鍵矛盾點在於,每棟樓不同樓層的居民,對於電梯的需求程度都不一樣。對此,住建部也看在眼裡。

現在的老舊小區住戶大多都是退休老人,收入不高,若要一次性支出數萬元的確壓力不小,而有一部分房屋則長期對外出租,並非業主自住,自然也不願意出資裝電梯。

7月30日,中共中央政治局會議指出,要穩定製造業投資,實施城鎮老舊小區改造、城市停車場、城鄉冷鏈物流設施建設等補短板工程,加快推進信息網絡等新型基礎設施建設。

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